10 Pasos para vender tu inmueble

En el momento de vender un inmueble sea residencial, comercial o rural existen muchos factores importantes para realizar una venta segura, rápida y eficaz. Aquí te contamos en 10 pasos como vender más fácil tu inmueble con todos los requisitos y aspectos destacados a tener en cuenta.

1. Conocer el avalúo comercial:

• Uno de los factores más importantes es conocer el precio real del inmueble o del negocio. De esto dependerá parte del éxito de realizar una buena venta y conocer el mercado.
• En un avalúo comercial inciden la ubicación, número y estado de las vías de acceso, remodelación de la vivienda, actividad económica del sector, condición de servicios públicos, acabados y estado de la edificación.
• El avalúo determinará el valor real de la vivienda que va más allá de su precio de construcción. Según los expertos, generalmente el avalúo comercial está un 30% por encima del avalúo catastral que realizan las entidades gubernamentales y que se centra en el suelo y en la actividad a la que se destina el inmueble.
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• El avalúo es importante cuando se tienen dudas del precio de la propiedad para conocer qué variaciones ha tenido el mercado, cómo ha cambiado el entorno y que valorización se ha desarrollado.
• Es aconsejable elegir bien quién realizará esta actividad y que esté registrado en la Corporación Autoregulador Nacional de Avaluadores (ANA) dónde a partir del 2018 quién realice esta actividad debe estar acreditado. El avalúo tiene vigencia de un año desde que se expide el informe, siempre y cuando no haya un cambio significativo en el interior de la propiedad o en su entorno. Este tiempo de vigencia lo determina el numeral 9 del artículo 2 del Decreto 414 de Julio 08 de 2000 y con el artículo 19 del Decreto 1420 de Julio 24 de 1998.
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• Este primer paso ayudará a determinar si lo que el vendedor y el comprador consideran que vale el inmueble coincide, y si es lo que el mercado está dispuesto a pagar por él. De esta forma se facilita la compra de la propiedad.
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• 2. Contar con un inmueble atractivo: En el momento de promocionar una propiedad es fundamental que esta sea atractiva. A parte del precio debe estar en plenas condiciones con todos los servicios públicos funcionando, si cuenta con muebles, clósets o cocina integral incorporados deben estar en óptimas condiciones. Los impuestos deben estar al día y contar con su respectivo paz y salvo.
• Las reparaciones locativas deben realizarse antes de la promoción del inmueble: arreglo de paredes, ventanas, puertas, cerraduras, cambios de vidrios o posibles fugas, etc.
• Un inmueble limpio, ordenado y funcional se convertirá en atractivo por sus condiciones plenas para realizar la venta.
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• 3. Promocionar y publicitar el inmueble:
• Una de las claves es la promoción y la publicidad que se dé a la propiedad. Existen diversas formas para llegar a una gran cantidad de interesados y posibles compradores, por ejemplo, más del 70% de los clientes busca vivienda a través de la web. Al publicar tu inmueble y promoverlo podrás maximizar las oportunidades de cerrar el negocio.
• En páginas como fincaraiz.com.co tienes la posibilidad de publicar tu anuncio gratis, fotos, videos y todas las características del inmueble como precio, áreas, vías de acceso y sector.
• De esta forma el anuncio llegará a más gente que efectivamente está interesada.
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• 4. Fotos y características que realcen el inmueble:

Las fotografías son un plus para quienes tienen su vivienda en venta, pues la predilección por un inmueble puede darse por una buena imagen que muestre los espacios con amplitud, iluminados, los acabados y las características interiores y exteriores. Los anuncios con buenas fotos presentan hasta un 98% de probabilidades de venta. Toma un tiempo para realizar las fotografías preferiblemente de día.

5. Comunicación adecuada con los interesados:

Por los diferentes canales de comunicación recibirás diversos contactos de posibles clientes tanto en correo electrónico, llamada telefónica o chat. Significará la diferencia el responder las inquietudes y solicitudes de los potenciales compradores, y en algunos casos el agendamiento de citas.

6. Programación de citas:

Si bien los potenciales compradores tienen una primera impresión por las fotos y descripción que pueden encontrar en la web del inmueble, el siguiente paso será conocer de forma física los espacios. Es de destacar que las citas para conocer el inmueble se realicen preferiblemente en el día por seguridad, comodidad y una mejor visualización de la propiedad. Si cuentas con varios interesados en el mismo día, otorga un espacio de tiempo considerable entre cada encuentro.

7. Promesa de compraventa:

Cuando finalmente has encontrado al comprador de tu inmueble se deberá realizar la promesa de compra venta, que es el primer documento a firmar. Allí se establecerán los datos del comprador y del vendedor, precio, límites, áreas, forma de pago y plazo en el que se entrega el inmueble, junto a las condiciones del negocio y las sanciones o multas en caso de retirarse del mismo.

Este documento asegura que esa venta y el contrato se llevarán a cabo en el futuro. Para realizarlo las dos partes deben ser mayores de edad y estar en plenas facultades, también el objeto de compraventa debe ser totalmente lícito y legal.La promesa de compraventa siempre debe estar por escrito y se firma y valida en la notaría.

Muchas veces con este contrato también se firma un contrato de arras donde como garantía se pacta y se entrega una cantidad de dinero anticipada.

8. Documentos para la Escritura Pública:

Este contrato final se realiza en la notaría para el cual se necesita:

-La copia de la escritura vigente

-La promesa de compraventa

-El Certificado de Tradición y Libertad (Vigencia no Mayor a 30 días)

-El último impuesto predial cancelado

-Pago de impuesto de valorización si el predio se ha visto valorizado. En el caso de Bogotá Paz y salvo de valorización expedido por el IDU

-Certificado de Cámara y Comercio si el inmueble cuenta con hipoteca. Acta de socios, según el caso.

-Copia del certificado de propiedad horizontal

-Paz y salvo del pago del administrador si está en propiedad horizontal

-Certificado Catastral Nacional que indica que el propietario tiene inscrito el inmueble en la base de datos catastral

-Manifestación del estado civil

-Fotocopias de las cédulas el vendedor y el comprador

-Si alguna de las partes es empoderada debe llevar el Poder

-Declaratoria de elegibilidad

-Si el vendedor es mayor de 70 años debe presentar un estado médico

Estos documentos deben radicarse para que la notaría pueda preparar la escritura pública que tarda entre 1 o 2 días hábiles para llamar a las partes a firmar.

9. Gastos Notariales:

En el momento que la escritura pública está lista, las partes deben acercarse a la notaría para firmar y asumir los gastos de escrituración que generalmente se realizan por partes iguales entre el vendedor y el comprador. Los gastos de escrituración son del 0,54% sobre el valor de la venta. Otro valor a pagar es el de Retención en la Fuente el cuál es el 1% sobre el valor de la venta.

Los gastos notariales si el inmueble se vendió por ejemplo por 200 millones de pesos serán de $1.080.000 pesos, $540.000 pagará el vendedor y $540.000 el comprador. El impuesto de Retención en la Fuente de este inmueble sería de $2.000.000 pesos que deberá pagar el vendedor del inmueble.

10. Formalización de la venta en Oficina de Registro de Instrumentos Públicos:

Cuando el notario ha terminado la Escritura Pública y esta ha sido firmada por las dos partes entregará una copia autenticada a los interesados para entregarla a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Solo se hace propietario en el momento de registrar la escritura en esta oficina. A partir de este momento oficialmente habrás vendido tu inmueble.  

Por: Daniela León