Como afecta el impuesto al consumo la venta de su im8eble

La vivienda es el sueño de muchos colombianos que esperan tener una inversión que les proporcione seguridad y que posiblemente lleguen a necesitar como activo refugio para épocas menos productivas, como por ejemplo, la tercera edad. Cuando no se generan los ingresos suficientes, un patrimonio es la finca raíz que, si se contó con una buena planeación, puede dar una rentabilidad que permita vivir tranquilo.

Por ejemplo, en Cartagena ya hay iniciativas como el proyecto Meraki, el cual está pensado como un club residencial para adultos mayores. Se trata de unidades entre los $550 millones y $1.200 millones destinadas a personas que alcanzaron ya sus proyectos de vida y ahora quieren retirarse para disfrutar del mar y sol caribeños.

Pero no es la única ciudad en el radar para vivir. Según el Informe “Demanda de Inmuebles en venta y arriendo en Colombia en 2018” que reúne los principales intereses en búsqueda de inmuebles en ubicación, precios, áreas, estratos, barrios y plataformas por las que ingresan los usuarios; demostró que los inmuebles más buscados se encuentran en Bogotá, Medellín, Cali, Bucaramanga y Barranquilla.

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En Bogotá, la zona de mayor interés para quienes buscan inmuebles en venta o arriendo se concentra en el Occidente y Suroccidente de la capital, los barrios más buscados son Castilla, Fontibón y Modelia.  Las zonas Norte y Noroccidente, también presentan especial interés.

En Medellín, la zona y los barrios donde más buscan inmuebles en venta es el Suroriente, en los barrios El Poblado, Las Palmas y San Antonio de Prado; mientras que en arriendo las zonas de mayor búsqueda son en el Noroccidente en Robledo, Calasanz y Castilla.

En Cali, la zona y los barrios donde más buscan inmuebles en venta y en arriendo es la zona Sur, para venta los barrios de mayor interés son Valle del Lili, Pance y Ciudad Jardín. Para arriendo los barrios de mayor interés son Valle del Lili, El Caney y Ciudad Bochalema.

En el estudio también se percibe la disposición de los ciudadanos para la inversión en Finca Raíz, el 52% de los colombianos buscaron inmuebles en arriendo en 2018, mientras un 48% buscaron inmuebles en venta ya sea nueva o usada de un total de 300 millones de búsquedas registradas en el portal fincaraíz.com.co

La Ley de Financiamiento y la venta de vivienda

Como ya usted debe estar enterado, los cambios en materia tributaria en la pasada Ley de Financiamiento trajeron todo tipo de inquietudes alrededor de algunos impuestos. Es el caso de la generación del impuesto al consumo que trae la venta de inmuebles de la cual se habla en el artículo 512-22 de la mencionada norma.

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El texto dice lo siguiente:

“El impuesto nacional al consumo tiene como hecho generador la enajenación, a cualquier título, de bienes inmuebles diferentes a predios rurales destinados a actividades agropecuarias, nuevo o usados, cuyo valor supere las 26.800 UVT, incluidas las realizadas mediante las cesiones de derechos fiduciarios o fondos que no coticen en la bolsa.

El responsable del impuesto es el vendedor o cedente de los bienes inmuebles sujetos al impuesto nacional al consumo. El impuesto será recaudado en su totalidad mediante el mecanismo de retención en la fuente. La retención aquí prevista deberá cancelarse previamente a la enajenación del bien inmueble, y presentar comprobante de pago ante el notario o administrador de la fiducia, fondo de capital privado o fondo de inversión colectiva.

La tarifa aplicable será del dos por ciento (2%) sobre la totalidad del precio de venta.

Parágrafo 1°. Este impuesto, cuya causación es instantánea, no podrá tratarse como impuesto descontable, ni como gasto deducible, pero hará parte del costo del inmueble para el comprador.

Parágrafo 2°. Para efectos de este artículo, se entienden por actividades agropecuarias aquellas señaladas en la Clasificación Industrial Internacional Uniforme (CIIU), Sección A, división 01, adoptada en Colombia mediante Resolución de la Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN).

Parágrafo 3°. El impuesto consagrado en el presente artículo no será aplicable a las enajenaciones, a cualquier título, de predios destinados a la ejecución de proyectos de vivienda de interés social y/o prioritario.

Parágrafo 4°. Quedan exentos de la tarifa aplicable señalada en presente artículo todos aquellos bienes que se adquieran a cualquier título destinados para equipamientos colectivos de interés público social. Siempre y cuando el comprador sea una entidad estatal o una entidad sin ánimo de lucro que cimpla los requisitos para tener derecho al régimen tributario especial y que el bien se dedique y utilice exclusivamente a los proyectos sociales y actividades meritorias”.

Del texto anterior se desprende que los inmuebles que sean objeto de venta por un valor en 2019 igual o superior a los 26.800 UVT, (valor UVT 2019=$34.270) equivalente a $918.436.000 son causales del pago de 2% del impoconsumo.

Eso quiere decir que si usted tiene un apartamento que vende en $1.000.000.000, el valor a pagar por ese impuesto será de $20.000.000. Y lo deberá cancelar el mismo momento en que se legalice la operación, además de lo correspondiente a costos de notaría, registro, beneficencia, y ganancia ocasional o impuesto de renta, según el caso.

Falta reglamentación

Y aunque la ley dice que será el vendedor el responsable del impuesto y que esto se hará por medio de la retención en la fuente, no define quién será el agente retenedor, es decir si el comprador o el notario. Y habrá que esperar el contenido del reglamento. Mientras tanto sigue la confusión ya que FP consultó con algunos especialistas cómo está afectando el tema las operaciones de inmuebles.

En un taller sobre el tema se responsabilizó de esta situación a la falta de agilidad por parte de la DIAN y del Ministerio de Hacienda de expedir el decreto reglamentario sobre la venta de inmuebles. Eso ha ocasionado problemas en el recaudo ya que las notarías no saben el procedimiento que se debe seguir. Por ahora, las cosas se están haciendo con las normas vigentes de las reformas tributarias de 2012 y 2016.

Según Nicolás Carrero, fundador y director de Carrero & Asociados, firma de abogados y contadores, la falta de claridad reglamentaria en la Ley de Financiamiento ha sido un cuello de botella en lo relacionado a la venta de inmuebles y el impoconsumo.

“Es un tema que ha trancado negocios”, dijo el abogado. Incluso, por la demora en la reglamentación se ha visto afectada la planeación tributaria tanto de las empresas como de las personas naturales.

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