Avaluos inmobiliarios

Vender un inmueble,  asegurarlo contra todo riesgo,  incluirlo en la contabilidad o calcular su precio para  pagar el impuesto predial, son  transacciones que  requieren un tipo de avalúo distinto.   

El comercial

Si precisa determinar en cuánto puede transar una vivienda para una compraventa, lo que requiere es un avalúo comercial, es decir, saber el valor comercial de la propiedad. Este es el que necesitan los bancos cuando el propietario va a hipotecar su casa para solicitar un crédito, porque la entidad crediticia tiene que saber, en caso de incumplimiento, en cuánto puede salir a vender ese inmueble.

Para ello el avaluador debe  conocer muy bien el mercado, saber qué transacciones se han hecho en imuebles similares, la historia del bien y su tradición para determinar si tiene, por ejemplo, alguna hipoteca, una servidumbre que lo afecte, una medida de aseguramiento de la Fiscalía o de Estupefacientes, etcétera. Básicamente lo que se hace en un avalúo comercial es revisar el estado de la propiedad para establecer cuánto puede llegar a pagar el mercado. 

Base para el catastro

Si el objetivo es conocer la base para calcular el impuesto predial, se  determina el avalúo o valor catastral  del inmueble. De acuerdo con documentos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, el avalúo catastral es el valor asignado a cada predio en los procesos de formación, actualización de la formación y conservación catastral. Tomando como referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en ningún caso los supere. 

Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarán los modelos que reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo con sus condiciones y características. Uno de los objetivos de este estudio es entregar a las entidades competentes la información básica para la liquidación y recaudo del impuesto predial unificado y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral.

Avalúo de reposición

Al asegurar un imueble, lo que se determina es el valor de reposición de la casa o el apartamento. Aunque el común de las aseguradoras no requiere hacer avalúos, en caso de necesitarlo para estar totalmente tranquilo sobre el valor que debe reportar a la compañía, lo paga el dueño del predio. 

Para contabilidad

Otro tipo de valor se genera en fines contables, es decir, para incluir el valor del activo en la contabilidad. Allí lo que se hace es calcular el valor de reposición, que es el mismo que calculó para los seguros y le quita la depreciación del inmueble, lo que se ha depreciado esa propiedad en el tiempo.

De otro tipo

Existe otra clasificación de avalúos dependiendo de quién lo realiza: 

El corporativo o colegiado, que es el que hacen varios expertos; muchas empresas y entidades del Estado requieren que sean colegiados o corporativos para que no quede la subjetividad de un solo avaluador plasmada en el resultado, sino que sea un grupo de profesionales, y así la subjetividad prácticamente se 

elimina.

En cuanto al individual, es el que hace una sola persona, 

En cuanto al precio de un estudio, varía de acuerdo al valor del inmueble y al tiempo que demande la realización del mismo. Por ejemplo, determinar el valor de una propiedad muy costosa puede resultar poco costoso si el avalúo no demanda demasiado tiempo. 

Lo importante es contratar profesionales, ojalá que estén en una agremiación de la ciudad, entre ellas la Lonja de Propiedad Raíz de Cali y Valle del Cauca, que garanticen la idoneidad de los procesos.

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